Cân nhắc khi vay tiền xây (mua) nhà

Tuy ngân hàng (NH) không hạn chế cho vay mua - xây nhà nhưng điều kiện vay - trả khá phức tạp, đòi hỏi người vay phải kỹ lưỡng trước khi vay tiền.

Ngày 5/4, anh Thy (phường 10, quận Gò Vấp, TP HCM) đến NH Kỹ thương VN (Techcombank) đề nghị vay 200 triệu đồng để xây nhà. Nhân viên Techcombank yêu cầu anh cung cấp thông tin về tài sản thế chấp, thu nhập..., rồi thông báo lãi suất 17%/năm.

Với thu nhập của vợ chồng là 14 triệu đồng/tháng, thời gian vay 5 năm, khách hàng trả vốn và lãi bình quân 5 triệu đồng/tháng. Bên vay phải chứng minh đã có 150 triệu đồng, được thể hiện qua chứng từ mua nguyên liệu xây dựng hoặc tạm ứng thanh toán cho đơn vị thi công. Trường hợp bên vay trả nợ trước hạn, NH sẽ phạt 3,3%/số tiền trả trước hạn.

Tương tự, tại NH Việt Nam Thương Tín (VietBank), người cần vay 100 triệu đồng, thời hạn vay 3 năm cũng được nhân viên NH thông báo lãi suất 14,5% - 16,5%/năm tùy theo mục đích vay mua nhà để ở hay kinh doanh, khả năng trả nợ cao hay thấp, mức thu nhập tối thiểu là 5 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, điểm khác biệt là bên vay có thể thương lượng với NH về lãi suất, phương thức trả nợ như số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng, điều kiện trả nợ trước hạn...

Theo các NH, do mức độ cạnh tranh khá gay gắt nên khi thấy khách hàng đáp ứng đủ điều kiện vay, khả năng trả nợ cao... là nhân viên tín dụng đeo bám người vay tới cùng, chỉ cần tỉ suất lợi nhuận cho vay mua nhà đạt 1% là NH không để khách hàng ra đi.

Thương lượng ngay từ đầu

Khi cho vay mua - xây nhà, thông thường các NH lớn ít khi mềm hóa phương thức trả vốn và lãi. Còn các NH nhỏ lại linh hoạt với điều kiện trả nợ, miễn là người vay thật sự tiềm năng. Giả sử thời gian trả nợ là 3 năm, NH đưa ra định mức trả vốn và lãi 3 triệu đồng/tháng.

Thế nhưng, người vay vẫn có thể thương lượng với NH trả vốn và lãi 1,5 triệu đồng/tháng trong năm đầu tiên, hai năm còn lại sẽ trả vốn và lãi bình quân hàng tháng hoặc bên vay chỉ trả lãi trong 2 năm đầu, năm còn lại sẽ trả vốn theo từng tháng. NH sẽ xem xét từng trường hợp để thỏa thuận với khách hàng. 

Vấn đề mà người vay cần lưu ý là các NH thường điều chỉnh lãi suất 6 tháng/lần. Do đó, người vay cần tìm hiểu kỹ cơ sở nào để NH tăng hay giảm lãi suất. Trường hợp NH áp dụng cho vay theo lãi suất thả nổi, tức NH sẽ căn cứ vào lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng, cộng thêm tỉ lệ % nhất định để điều chỉnh lãi suất.

Do đó, trước khi được NH giải ngân, người vay nên thương lượng với NH về tỉ lệ % cộng thêm là bao nhiêu, bởi đây là yếu tố rất khó xác định có thể dẫn đến mâu thuẫn hai bên. Riêng việc trả nợ trước hạn, bên vay cần chú trọng nếu không chi phí vay vốn sẽ bị đội lên ít nhất 3%. Giả sử bên vay trả nợ trước hạn 30% - 50%/số tiền vay thì ngay từ đầu phải thỏa thuận với NH về mức phạt.

Khó gặp nhau

Trên thực tế, nhu cầu vay để mua nhà là rất lớn và thường là khoản vay trung và dài hạn (2-5 năm), song nguồn vốn của các NH có đến 90% là ngắn hạn nên nhiều NH thận trọng cho vay. Theo quy định, vay vốn mua - xây nhà được thỏa thuận lãi suất đối với người vay có phương án trả nợ là thu nhập từ lương.

Trong khi mức lương của đối tượng CBCNV bình quân chỉ 2-5 triệu đồng/tháng nên khi khách hàng cần vay số tiền lớn, đòi hỏi mức lương 7-10 triệu đồng/tháng, NH và người vay khó gặp nhau.
 
Nhiều ý kiến cho rằng quy định lãi suất thỏa thuận cho vay mua nhà nên mở rộng điều kiện chứng minh thu nhập vì ngoài lương, người vay còn có các thu nhập hợp pháp khác.